Sector privado de la vivienda impulsa políticas para desarrollo integral y sostenible de las ciudades y contribuye con objetivos de la Nueva Agenda Urbana en Nicaragua

Fecha: 16/04/2018
Ing. Héctor Lacayo, Presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), Gerente General de Bienes Inmobiliarios Centroamericanos, S.A (BICASA) y Vicepresidente de Nuevos Proyectos de UNIAPRAVI.


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En Nicaragua hay importantes avances en la política pública para el desarrollo urbano, financiamiento y acceso a vivienda social y sostenible, que contribuyen a los compromisos de la Nueva Agenda Urbana, siendo la participación del sector privado un factor clave para impulsar estas políticas donde la vivienda, construcción y su financiamiento es un elemento fundamental para el desarrollo integral y sostenible de las ciudades.

Avances en la política pública para el desarrollo urbano, financiamiento y acceso a vivienda social y sostenible
 
Para el año 2040, en la capital de Nicaragua se estima una población de 2 millones de habitantes aproximadamente. El PIB pasará de 363,257 a 949,173 millones de córdobas en ese mismo año y la actividad económica predominante será servicios, negocios y comercio, por lo que de cara a esto el gobierno central trabaja actualmente en la transformación, modernización y embellecimiento de Managua. La ciudad forma parte de la Iniciativa de Ciudades Emergentes y Sostenibles del BID, y se trabaja en la implementación del Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Managua para convertirla en una ciudad resiliente, compacta, sostenible, ordenada, accesible, segura, socialmente equitativa, y económicamente atractiva.
 
Para esto, se cuenta con la asesoría técnica del JICA que busca además actualizar el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo con énfasis en la densificación en altura, elaborar el reglamento de crecimiento urbano; actualizar el reglamento del sistema vial de Managua y del uso del estacionamiento, mejorar el reglamento del desarrollo urbano y desarrollar un programa de anillos de protección ambiental, la política de manejo desechos sólidos y un plan estratégico de drenaje pluvial y la de gestión, regulación y desarrollo municipal.
 
Se ha contemplado también el desarrollo de las capacidades institucionales de las organizaciones relacionadas a la planificación urbana de la ciudad de Managua, para lo cual se establecieron grupos técnicos de trabajo en: planificación urbana, movilidad y transporte, prevención de desastres, infraestructura social y medio ambiente expresados en la elaboración de las Normas Técnicas Obligatorias Nicaragüenses.
 
En el marco del Plan Nacional de Viviendas, en los próximos 5 años se prevé la construcción en conjunto con la empresa privada y a nivel nacional de aproximadamente 100 mil viviendas, de las cuales un poco más del 58 por ciento serán edificadas por el sector público, para esto el Gobierno ha tenido que desarrollar varios programas de subsidios y de incentivos para las empresas desarrolladoras contemplados en la Ley de Vivienda Social, aprobada en 2009. También el Gobierno ha dispuesto, a través de la banca, fondos para que los créditos hipotecarios para viviendas de interés social sean más accesibles y con tasas de interés menores (Fidecomiso). Se ha logrado desarrollar el mercado de viviendas para sectores de bajos ingresos y se han potenciado otros recursos de forma multiplicada del sector privado que permite atender a todos los sectores poblacionales del país, esto se ve reflejado en proyectos no solo para la capital, sino también para otros departamentos del país.
 
Se está implementando una política de financiamiento para iniciativas verdes y se impulsa una campaña como parte de una estrategia nacional para desarrollar una conciencia de responsabilidad compartida. Además, se ha garantizado la restitución de derechos a las mujeres, ancianos y personas con discapacidades. Se promueve en los ciudadanos el cumplimiento de las orientaciones e indicaciones de las autoridades nacionales y locales.
 
Además, la reciente ampliación a la Ley 677, Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a la vivienda de Interés Social, incorpora por primera vez el concepto de vivienda multifamiliar, y establece una política pública que promueve la densificación de la ciudad, así mismo, se han impulsado leyes que favorecen los mecanismos que fomentan el acceso a viviendas.
 
Retos para implementar la Nueva Agenda Urbana
 
La Nueva Agenda Urbana, expresada principalmente en la ciudad de Managua enfrenta algunos retos, entre ellos; el aumento poblacional, volumen de tráfico, expansión urbana de baja densidad, uso ineficiente del suelo, escasez de transporte público, deterioro de la infraestructura pública lo que origina la necesidad del Plan Maestro de Desarrollo Urbano y de nuevos mecanismos de financiamiento para viviendas.
 
La construcción de viviendas por parte del sector privado contribuye a reducir el déficit cuantitativo, porque quienes acceden son familias con ingresos estables por encima de seiscientos dólares mensuales. El problema, es que la mayoría de la población no logra esos ingresos ni sumando el salario de toda la familia, en algunos casos sus ingresos no son estables, o sus bienes no son suficientes para respaldar un crédito hipotecario de largo plazo. Por lo que, en la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua estamos impulsando la implementación del Fondo de Hipotecas Aseguradas que garantizará la accesibilidad a viviendas a todas las familias de bajos recursos económicos que hoy no son sujetos de crédito ni para comprar casa nueva ni para mejorar la que poseen.
 
Sector privado es clave para la implementación de políticas habitacionales y urbanas
 
Múltiples actores están involucrados en las políticas de viviendas que benefician a los sectores de bajos ingresos, entre ellos el sistema financiero, quien ha mostrado su apoyo decidido en el sentido de poner a disposición de los nicaragüenses más fondos para financiamiento, la cartera de crédito hipotecario que rondaba los 90 millones de dólares en el año 2008 aumentó hasta llegar a los 700 millones en el año 2017, además se redujeron los tiempos de aprobación de los créditos y se ampliaron hasta 25 años los plazos de crédito beneficiando a más familias nicaragüenses.
 
Por otro lado, la Cámara de Urbanizadores (CADUR) ha planificado hasta 22,707 viviendas en los últimos cinco años, de los cuales 50% corresponde a vivienda de interés social; también está involucrada la Cámara de la Construcción, el Instituto Nicaragüense de Seguridad Social INSS, organismos multilaterales y regionales como el BID y el BCIE, además de los mismos consumidores de bajos ingresos que ahora pueden acceder a viviendas aprovechando los recursos del sistema financiero nacional.
 
Hemos participado como actor clave del proceso de consulta para el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Managua, hay un trabajo conjunto con INVUR, Alcaldías, ENACAL, INAFOR, MARENA, INIFOM y las instituciones reguladoras del sector, mediante el cual se han logrado dos Reformas a la Ley 677 “Ley especial para el fomento de la construcción de vivienda y de acceso a la vivienda de interés social” y una reforma a la Ley 428 para ampliar el techo de la vivienda de interés social.
 
La nueva reforma a la Ley 677, amplió el techo de las viviendas de interés social a 30 mil dólares, las que gozan de subsidios de 2 mil dólares aplicables a la prima, subsidio de la tasa de interés y exoneraciones de los gastos registrales. Las viviendas unifamiliares, con precios de hasta 40 mil dólares obtendrán subsidios a la tasa de interés y exoneraciones de los gastos registrales. El nuevo concepto de vivienda multifamiliar de 2 a 4 plantas con valor de hasta 50 mil dólares, también reciben subsidios y otros beneficios”.
 
Desde el año 2000, se está hablando de la necesidad que tiene la capital de densificarse y para dar respuesta a un tema estratégico para la ciudad, enmarcados en el Plan de Desarrollo Urbano de Managua, promovimos e incentivamos la construcción vertical de viviendas, en consecuencia, el Gobierno Nacional incluyó por primera vez el concepto de vivienda multifamiliar en la Ley 677.
 
Apoyamos una iniciativa de ASOBANP para lograr la aprobación del débito automático de planilla de los créditos hipotecarios. Participamos en las actualizaciones de las normas de diseño y de construcción las cuales están siendo agregados en la actualización del nuevo código de la construcción.
 
Todas estas iniciativas son divulgadas ante la opinión pública, así como su discusión en diferentes foros promovidos o respaldados por nuestro gremio.
 
Por ello, el trabajo logrado con los sectores relacionados, y sobre todo con el gobierno ha permitido desarrollar el mercado inmobiliario, potenciar los recursos de forma multiplicada y desarrollar nuevos proyectos de viviendas.
 
La vivienda es un elemento fundamental en el desarrollo urbano de las ciudades
 
La vivienda es un elemento que repercute directamente en el ordenamiento territorial, ya que al ocupar el mayor uso de suelo habitado del área urbana incide en la planeación de la infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos. Actualmente en Nicaragua se promueve y fomenta un desarrollo ordenado, creando espacios más funcionales, habitables, ordenados y sustentables, acorde con las regulaciones urbanísticas de cada ciudad, con el apoyo de las Autoridades Municipales e Instituciones reguladoras del sector. Todo esto, dentro del marco de la próxima puesta en ejecución del Plan Maestro para el Desarrollo Urbano de Managua, el cual contempla tres ejes fundamentales; modernización de la red vial, ampliación de la red de drenaje de la capital, ordenamiento territorial en general.
 
A medida que crece el sector de la vivienda se crean más puestos de trabajo; el comercio de materiales de construcción crece; se pagan más impuestos, se embellece más el país con obras de progreso y se cumple con el sueño de que las familias tengan la oportunidad de tener una vivienda digna mejorando su calidad de vida. Esto, ha dinamizado al sector de la construcción, el cual también es alto en generación de empleos. Sin duda, los proyectos que impulsan cada uno de los urbanizadores y empresas dinamizan igualmente la industria, el transporte, el comercio y los servicios.
 
Recomendaciones para promover el financiamiento habitacional, desarrollo integral y sostenible de las ciudades
 
El financiamiento de viviendas en el país, ha venido aumentando consistentemente a través de los años y es importante que esto continúe, dado los niveles significativos de empleo que el sector genera. Es necesario que se hagan todos los esfuerzos por sostener la agilidad de los mecanismos que han venido apoyando el financiamiento de las viviendas, para que la actividad de la construcción de viviendas pueda sostener su dinamismo en el futuro, y el sector se mantenga estimulado.
 
El sector privado debe seguir canalizando energías y capacidades impulsando propuestas y acciones coordinadas para hacer posible que las políticas públicas, en Nicaragua, tengan mayor incidencia en el desarrollo del país. Para esto, se debe afianzar el modelo de alianza público privado que busca avanzar en las tareas del desarrollo del mismo. A fin de generar una trascendencia más allá de los sectores gubernamentales o financieros como promotor del desarrollo habitacional y generación de empleo.
 
Además, se debe promover el crecimiento de nuevos polos de desarrollo y urbanizaciones, mejorar el acceso a financiamiento en la banca formal para que las familias puedan acceder a crédito, implementando un Fondo de Hipotecas Aseguradas, como ya existe en Guatemala, el cual es una solución innovadora para brindar acceso a financiamiento a personas que jamás podrían haber obtenido un crédito.
 
Siendo el sector vivienda y construcción parte de la economía del país y tomando en cuenta un crecimiento sostenido integralmente, también lo será para el sector vivienda. Al mejorar el nivel de vida de la población habrá mayor capacidad de acceso a la oferta brindada por el Sector.